Is omzet medebepalend voor de WOZ-waarde?

Begin 2015 krijgt u weer bericht over de nieuwe WOZ-waarde van uw bedrijfspand en woning. Deze gaat over het jaar 2015 en dus niet over het jaar 2014. De WOZ-waarde van 2014 heeft u al gekregen op 01-01-2014. De waarde van de WOZ is gebaseerd op vele gegevens, waarbij soms de omzet een belangrijke rol speelt. Wanneer is dat het geval en wat betekend dat? Voor woningen is de berekening van de WOZ-waarde een gebruikelijke vergelijkingsmethode, maar voor bedrijfspanden is dit anders. De gemeente hanteert voor winkels en kantoren veelal een methode gebaseerd op de huurwaarde. Voor de horeca gebruikt men dan weer echter vaak de omzetgegevens. Hoe houdt men daar rekening mee?

Woningen: Bij de zogenaamde vergelijkingsmethode leidt men de waarde van een pand af van de waarde van vergelijkbare panden. Deze methode gebruikt men vooral bij woningen, omdat deze nu eenmaal regelmatig verkocht worden en er dus veel verkoopgegevens bekend zijn.
Bedrijfspanden: Bij bedrijfspanden benadert men de waarde ook wel aan de hand van de huurwaarde. De waarde hangt dan samen met het gewenste rendement voor investeringen in onroerend goed, de kosten voor onderhoud, verzekeringen, belastingen en een vergoeding voor leegstandsrisico en afschrijving. Daarnaast spelen rentestand en inflatie een rol. Zijn er nog onvoldoende gegevens bekend bij de gemeente? Dan kan men voor bedrijfspanden via de zogenaamde 'discounted cashflow', een andere methode om de waarde vast te leggen, hanteren.

De WOZ-waarde moet worden bepaald door de prijs die de meest biedende gegadigde bereid is te betalen voor uw pand. Met name bij winkel- en horecapanden zal deze prijs vaak grotendeels afhankelijk zijn van de opbrengsten die met de onroerende zaak kunnen worden behaald en van de kosten die daarmee verder gemoeid zijn. Bij deze methode is wel van belang dat men uitgaat van objectieve cijfers die niet specifiek zijn voor u als huidige eigenaar. Het gaat immers niet om het vaststellen van de waarde specifiek voor u, maar om de waarde voor een willekeurige derde partij.

Correctie op uw omzet: Uitgaan van objectieve gegevens betekent dus dat er soms correctie nodig is op de gegeven omzet en kosten. Bent u als restauranthouder tevens een uitmuntende kok? Dan zal dit zeker van invloed zijn op uw omzet. Degene die uw pand overneemt, kan er echter niet zomaar van uitgaan dat ook hij deze omzet kan realiseren en dus zal de omzet hiervoor gecorrigeerd moeten worden. Ik adviseer is zo'n geval dan ook altijd na te gaan of de gemeente rekening heeft gehouden met specifiek waardedrukkende factoren.

Taxatiewijzers: Als een gemeente uw pand taxeert, kan daarbij gebruik worden gemaakt van zogenaamde taxatiewijzers. Hierin staan richtlijnen hoe bepaalde, weinig courante panden, bijvoorbeeld hotels, dienen te worden getaxeerd. Bij het gebruik van deze richtlijnen moet wel altijd rekening worden gehouden met individuele omstandigheden. U kunt dus altijd een te hoge WOZ-waarde aanvechten via bezwaar of beroep, ook als deze volgens genoemde richtlijnen correct zou zijn vastgesteld.

Met dank aan: Indicator